【政策解读】新冠肺炎疫情对房地产行业成本的影响及应对策略

2020-02-19
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专题解读
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疫情人材机成本影响

值此非常时期,疫情防控趋势向好但形势依然严峻,打赢疫情防控战,政府要攻坚,我们每个人也在努力战“疫”。对于建筑企业来说,随着各地陆续复工的开始,此次疫情给建筑企业带来的困难和挑战才刚刚开始。疫情对工期的影响,对招聘和管理劳务工人的影响,对人、材、机价格上涨的影响等等,都将给建筑企业带来巨大的压力。本文针对疫情对房地产行业成本的影响,以及所面临的相关问题和困难,提出我们的建议和对策供大家参考。

疫情影响因素势必导致总成本增加,增加幅度目前尚不能准确判断,需视疫情结束时间待定,我们判断主要影响体现在如下方面:

1、疫情影响导致开发周期延长,财务成本、管理费用相应增加;

2、防疫措施物资采购造成管理费用增加(目前已有多地发文将防疫成本列为工程造价);

3、施工单位因疫情所造成的成本风险会有一部分转嫁到开发商。

4、对总成本影响幅度预估:因影响因素居多,不同公司、不同项目、不同区域也不尽相同,无法具体定量分析,以某大型房地产各区域公司预估对总成本影响程度预估参考:深圳公司预计3%-4%甚至更高,苏州、黑龙江公司预计5%,湖北公司预计9%。(仅供参考,以实际增加幅度为最终数据)

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01 对工期的影响预判及应对策略

➤影响预判:工程延期复工已成定局,引发的财务成本上升

基于目前疫情期间,受国家政策及防疫隔离严密举措影响,劳务工人流动受限,工程延期复工已成定局。

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(图 各地建设项目复工时间洞察-2.15扫描)

➤影响大小:疫情可能会导致工期延后多长时间?

据某大型房地产企业征集了各分公司对工期延期影响预判:疫情可控情况下,黑龙江、云南、广东公司预计延期复工1个月,上海、苏州、浙江公司预计延期复工1-2个月。整体评估各项目工期按年前计划安排整体滞后40-50天时间(湖北、严寒地区除外)。小编也比较认同,本次疫情对工期的影响预计在1-2个月(从政府通告的开、复工时间后起算)。

➤应对策略:策划前置,协同提效,尽可能减小延期复工对项目工期的影响

目前各地市正陆续推出复工举措,各项目会陆续组织复工,为尽可能减小延期复工对项目工期的影响,后续需采取相应赶工措施。

1.合理延长合同工期

对项目建设中确因受疫情影响或疫情防控工作需要不能按时履行合同的,建设单位和施工企业、工程总承包企业可依法适用不可抗力有关规定,妥善处理因疫情防控产生的工期延误风险,应综合考虑合同的签订时间,根据实际情况合理顺延工期,具体延长期限由双方协商后重新确定(但正常春节假期通常已考虑在合同约定工期内,一般不可顺延)。

2. 妥善处理工期延误

疫情防控期间未复工的项目,工期应予以顺延,顺延工期计算应注意起止时间。目前已有多地发文中(如陕西)明确了合理延长合同工期的计算方法。

新冠疫情顺延工期计算方式(参考):顺延工期计算从当地省市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应)至解除之日止;

各地政策-顺延工期计算节选

★陕西省:从陕西省政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应(2020年1月25日)之日起至解除之日止。

★湖南省:受新冠肺炎疫情影响,疫情防控期间未复工的项目,工期应按照《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)第9.10不可抗力的规定予以顺延,顺延工期计算从2020年1月23日起(湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应)至解除之日止;疫情防控期间复工的项目,建设工程合同双方应友好协商,合理顺延工期。

河南省-郑州市:对项目建设中确因受疫情影响或疫情防控工作需要不能按时履行合同的,允许合理延长合同工期,具体延长期限由双方协商后重新确定。

如遇当地规定不明确的,我们建议应当以国家正式公告疫情为基本的认定时间点,即我国卫健委2020年1月20日发布公告将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施,在此之前签订合同的,原则上可以构成对疫情的不能预见,适用不可抗力免责规定,但具体到每一个工程发承包项目中,还应当结合当事人的认知能力、工程项目的性质等多方面因素进行具体分析。

★国家卫健委:2020年1月20日,国家卫生健康委员会将“新冠肺炎”纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。

3.明确赶工措施费用计算原则和方法

因不可抗力引起或将引起工期延误,发包人要求赶工的,由此增加的赶工费用由发包人承担;疫情防控期间要求复工及疫情防控解除后复工的工程项目,如需赶工,赶工措施费用另行计算并明确赶工措施费用计算原则和方法。

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02 对人工价格影响预判及应对策略

➤影响预判:开(复)工初期人员短缺是大概率的事,市场人工费大概率会面临上涨。

由于此次疫情的严重影响,建设工程项目复工后,原劳务分包企业可能无法再向工地提供足够数量的劳务人员,建筑工人短缺是大概率事件。而随着建筑工地大面积集中复工或新开工,用工需求集中爆发,预计人工工资变化幅度较大。

➤影响大小:疫情后预计人工单价短期内会有多少涨幅波动?

同样据某大型房地产企业征集了各分公司,在疫情可控情况下,对人工价格影响预判:短期内小幅上涨。疫情得到控制后会趋于平稳。各地在复工初期人工费的涨幅,深圳、苏州公司预计为10%,上海公司预计为10%-20%,湖北公司预计为20%。

另外广材产品线,全国各地各类型的TOP10企业用户进行了调研访谈,在有效回收的70多份问卷中,大部分成本人员提到人工上涨因素值得关注。小编认为,各地市场人工费预计在复工的短期内会有10-20%的涨幅波动。

2020年2月11日,厦门市建设局印发《关于发布厦门市建设工程人工费动态指数的通知》(厦建筑【2020】5号),将厦门市人工费动态指数上调至1.2016。疫情防控期间招标、开工及在建的建设项目,其人工费执行此人工费动态指数进行调整。

预计接下来的一段时间,各地建设工程造价管理机构,会进一步加大人工、材料价格的采集、测算、调整频率,及时发布市场价格信息和价格预警,为合理确定和调整工程造价提供依据。

➤应对策略:分析合同,关注政策,加强人工费市场调查,明确计量依据

承发包双方应本着实事求是的原则,及时做好建筑工人实名登记和市场工资的调查,疫情防控期间完成的工程量,其人工费可由承发包双方签证确认并按实调整。相关建议如下:

1、人工费按合同约定调整。通常人工单价作为政策性调整的内容,合同约定风险外应由发包人承担,应予以调整。合同约定不能调整的,发承包双方应依据工程的实际情况,按情势变更原则,通过签订补充协议重新约定。

2、做好建筑工人实名登记,明确计量依据。在应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情停工期间,承包人应发包人要求留在施工场地的必要人员费用由发包人承担。施工企业应及时撤离不必要的现场人员,并收集保存现场必要人员的人员名单、支出费用凭证,作为计量依据。

3、做好建筑工人市场工资的调查。因疫情影响,建筑工人短缺,工资变化幅度较大,及时做好建筑市场人工工资的调查,对行业主导部门的人工费指数,要与市场实际人工费价格多做比较,承发包双方应本着实事求是的原则,疫情防控期间完成的工程量,其人工费可由承发包双方签证确认并按实调整。

4、了解各地疫情防控期间相关人工费政策

各地政策-人工费部分节选

★浙江省:疫情防控期间继续施工的项目,可在工程造价中单列疫情防控专项经费,按照每人每天40元的标准计取。

★江苏省-无锡市:2020年2月8日,无锡市发布《关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情后 我市建设工程施工合同履约工程价款调整的指导意见》:“在国家法定春假期间,疫情防控管控点建设项目的结算人工工资单价按人工指导价的3倍计取,合同有约定的按合同且不得低于上述标准。”

★厦门市建设局:疫情防控期间招标、开工及在建的建设项目,其人工费执行《厦门市建设局关于发布厦门市建设工程人工费动态指数的通知》(厦建筑【2020】5号)。招标公告在厦建筑【2020】5号文件实施前发布的,人工费按招标文件合同条款执行,疫情期间(2月11日至疫情结束)完成的工程量,其人工费应执行厦建筑【2020】5号文,并随工程进度款同期调整、支付。

 

(图片来源—广材网-人工价专栏)

03 对主要建材价格影响预判及应对策略

➤主要建材价格影响预判:疫情导致的人、材、机价格上涨增加费用。

从目前疫情发展来看,工程开工后,主要建材价格,受短期内运输流通性限制、赶工导致的需求量增加,价格上涨也是一个大概率事件,中长期受疫情影响有限。

1.人工与材料成本上涨:因劳动力短缺、产能不足、交通受限、生产企业疫情防护措施、原材料涨价等原因造成各种生产材料价格短期内上涨,长期压力不会太大;大型房企或建筑单位可进一步加大集采范围,靠规模效应降低成本。

2.基础建材影响:

(1)钢材:目前市场供应充足,春节期间钢材价格有小幅回落。疫情期间运输成本的增加及3月中下旬需求量的集中释放,可能会导致钢材价格的短期上涨。长期来看,钢材价格仍趋于稳定。

(2)水泥、混凝土:往年,元宵节之后,全国水泥需求逐步恢复,尤其是民用市场水泥用量会明显增加。今年春节则比往年早,正常节点水泥价格会在元宵节后最迟两周内(即2月下旬)企稳并出现反弹起色。由于“新冠”的爆发,水泥、混凝土需求恢复期将被后延。

➤那么,人材机价格上涨的成本增加应如何分担呢?这是一个复杂的问题。

其一,人材机价格上涨的原因是多方面的。价格上涨是否仅为此次疫情所导致的,有没有其他因素导致人材机价格的上涨,需要分析清楚。建筑企业欲主张调整合同价款,需要提供相关证据,证明相关的涨价是此次疫情所导致;

其二,即便涨价是因此次疫情所导致,作为不可抗力影响的一个结果,发承包双方应按照合同约定的人材机调价条款约定处理此次涨价问题,在合同没有约定、法律没有规定的情况下,发包人是否有义务分担此种涨价损失,肯定存在一定的争议。

➤应对策略:新冠肺炎疫情之下工程施工合同人、材、机价格需做哪些调整?

1. 即将招标、正在招标或订立建设工程施工合同阶段:

建议发承包双方在招标文件、招标文件约谈记录、建设工程施工合同中明确人工、材料、机械等费用可能上涨因素,明确新冠肺炎疫情专项防控措施,合理明确建设工程合同调价机制,合理考虑新冠疫情可以导致的合同履约风险,避免签约后在合同履行阶段、合同结算阶段出现争议,或出现争议时有据可依;

2. 已签订合同,合同处于履约阶段:

建设工程项目复工后,随着建筑工地大面积集中复工或新开工,如遇到用工紧缺、主要建筑材料需求集中爆发猛增猛涨,引起人工单价、主要材料、设备大幅上涨,则建议按以下原则处理:

主要材料设备费:合同中有约定材料设备调整方法的,按照合同约定执行。如原合同中未约定材料设备价格调整办法或原材料设备价格调整办法明显显失公平的工程,发承包双方应根据工程实际情况及市场因素,按情势变更原则,签订补充协议,合理确定材料设备价格调整办法。

3. 其他相关建议:

(1)调研外部公司关于疫情期间的人工和大宗材料运作机制,按公司自身特点调整后,以补充协议形式进行下发。

(2) 及时了解政府信息价,对后续价格进行合理预判。针对近期使用原材料、劳动力可以提前锁定,降低风险。

(3)及时了解施工单位劳动力及原材料准备情况,确保提前准备,降低供方成本;与供方沟通,针对合同约定调价内容,提前为全面复工准备。

(4)人材机价格上涨的原因是多方面的。价格上涨是否仅为此次疫情所导致的,有没有其他因素导致人材机价格的上涨,需要分析清楚。建筑企业欲主张调整合同价款,需要提供相关证据,证明相关的涨价是此次疫情所导致;

04 防疫措施物资采购造成管理费用增加

➤影响预判:多地已经明确将防疫成本列入工程造价,防疫措施物资采购造成管理费用增加

应对“新冠肺炎”疫情期间,各工程项目应加强疫情防控依法治理建设,要将其列入安全生产的重要内容,适用安全管理有关法律法规政策。人工上涨因素值得关注,考虑疫情期持续及疫情期过后,防控疫情措施增加费用导致人工或措施费上涨。

现已有多地发文将防疫成本列为工程造价的组成部分,但是具体的处理方式不尽相同,需要关注各地文件规定。

各地政策-防疫成本节选

★湖南省:疫情防护费:疫情防控未解除期间,复工需增加的口罩、酒精、消毒水、手套、体温检测器、电动喷雾器等疫情防护物质费用和防护人员费用,由承发包双方按实签证,进入结算,疫情防护费应及时足额支付。

★河南省-郑州市:将防疫成本列入工程造价。将“新冠肺炎”疫情明确设定为《建设工程施工合同》和《合同法》中所列明的不可抗力。将防疫期间施工单位在对应承建项目所产生的防疫成本列为工程造价予以全额追加。

★浙江省:疫情防控期间继续施工的项目,可在工程造价中单列疫情防控专项经费,按照每人每天40元的标准计取。

★山东-青岛市:由于疫情防控措施落实产生的实际费用可列入工程造价成本。

★厦门市建设局:疫情防控期间招标、开工以及在建的建设项目,达到项目主管部门要求的疫情管控开复工条件的,安全文明施工费率可上浮20%。招标时按疫情防控要求调整计取了相应的安全文明施工费,但开工时疫情已结束未实际发生疫情防控措施投入的,结算时应扣减上调的安全文明施工费用。

➤应对策略:了解各地复工政策,落实疫情防控方案,合理计算防疫成本,确保专款专用

1. 提前落实工程复工后的疫情防控管理方案和措施

目前各地一般要求工程复工前,严格做好拟返人员排查管理,编制疫情防控方案,落实隔离区域、配套设施和管理措施,备齐疫情防控物资,做好卫生清理和消毒等工作,落实工程复工后的管理方案和措施。

2. 合理计算防疫成本

(1)防疫成本前提条件:疫情防控期间,建设工程确因需要必须施工的;

(2)防疫成本具体内容:具体根据各地疫情管控开工条件,或招标文件中的防控要求,一般包括口罩、酒精、消毒水、手套、体温检测器、电动喷雾器等疫情防护物质费用和防护人员等相关费用;

(3)防疫成本调整细则:郑州市规定“由承发包双方按实签证,进入结算,疫情防护费应及时足额支付”;

(4)防疫成本计算时间:自文件发布之日起施行,有效期暂定三个月(以郑州建设局发文为例)。

(5)防疫成本具体数额:浙江住建厅明确:疫情防控期间继续施工的项目,可在工程造价中单列疫情防控专项经费,按照每人每天40元的标准计取。

温馨提示:针对防疫成本的计算、列项、支付等,各地有不同的规定,详细内容可以参阅本地政府相关指导文件。

3. 防疫费用专款专用

施工单位在使用疫情防护费用时,必须做到专款专用,认真做好一线施工人员的疫情防护保障,把防疫工作放到首位,确保施工人员的人身健康。

(图—广材网提供人工询价服务&增设防疫物资材料分类)

05 广材产品部给予房地产企业的六大建议

此次疫情是不可抗力,行业之难,国家之难,全民战“疫”,我们都应积极面对困难,结合当下环境,广材产品部给予房地产相关企业如下建议,希望能有所帮助:

1、铺排项目,重新调整房企经营与运营计划。开工后房企管理层第一项工作,建议根据项目受影响情况和复工条件,将项目分为重点确保项目、正常推进项目与其它可延缓项目重新进行铺排,需要根据当前疫情的状态,尽快评估疫情对销售、项目工期的影响,根据实际受损情况,重新调整房企经营与运营计划,确保年度经营计划少受冲击。造价数据大屏管控,远程办公也能控制好成本水平:

(图片来源—广联达企业造价数据管理服务-指标管理数据大屏)

(图片来源—广联达企业造价数据管理服务-材料数据管理大屏)


受疫情影响,大量建筑项目处于半停滞状态,一旦利用好这段时间,将企业常用材料和人工询价材料以及项目指标数据系统归集和整理。等项目恢复生产,重启招投标,利用数据化大屏和项目指标积累,抢占竞争先机,为客户提供更好的成本管控服务。

2、想办法回款确保现金流安全。疫情影响之下,经营性现金流安全成了重中之重,复工前尽快盘点现有现金流,并加强应收账款管理,复工尽量想办法回款,确保现金流安全。此外,建议通过全国布局重新调整结构,重点疫情的受损项目由其他地区的项目来进行补位,重新梳理拟投项目,对尚未付款或签约的项目,重新评估,保存投资资金,寻找新的投资机会点。同时各企业应合理控制自身负债水平、创新融资方式、加快探索新型融资渠道,实现开源节流应对风险。

3、及时掌握地方政府优惠政策,争取政策扶植。优惠政策可以涉及:税收优惠、费用减免、公积金提取、尚未支付土地款的延期支付、预售监管资金放松、银行放款放松、融资优惠政策、预售政策放松、员工社保延期支付等,需要加强与地方政府各职能的沟通,争取最大限度的政府支持。更多政策法规详情请前往[广材网]查看。

4、做好人员的统筹安排,策划前置,协同提效。例如工期目标达成,影响最大的莫过于设计、采招,比如图纸会审、图纸下发;材料需求下单、材料采购与配送,这些都是容易出现协同效率问题的环节。建议提前做好人员的统筹安排,统一经营思路,确定下一步实施计划、资源调配等问题 从源头控制计划方案合理性。项目正式复工前,项目进度计划责任人,需要根据现阶段的各类现状,快速推演经济效益最大、工期最短、最优的开工/复工计划施工方案!

通过斑马进度,可以实现:

(1)快速推演最短工期!推演最优施工方案!(一般2小时即可)

(2)及时准确预警风险!提前规避施工冲突!(让现场不再打架)

(3)资深专家辅助!打开软件就上手!不增加工作量!(专业、高效)

5、收集因疫情引起工期延误实质性的证据,以备不时之需。比如:政府公开通知延期复工、停工要求,劳务班子属地出行限制文件,疫情导致施工现场工人减少的证据,因疫情导致原材料短缺证据,施工现场发生实质性疫情等。如项目延期入伙,购房人告到法院,这些证据都是需要的。

6、引入广材网实时材价信息进行成本估算

由于疫情对市场价格的答复影响,将会给特定时期的投资估算带来很大难度,人材机价格都无法根据过去经验计算。这时,如果能够应用企业造价数据管理服务的智能估算,无疑将有效解决这一难题。因此它的估算直接关联广材最新信息价和市场价,一键完成历史材料价格替换,给出当年最合理的估算成本,助力实现精益成本管控。而且项目材料经验数据在线有效存储积累,有助于协同办公提升效率 ,通过广联达云计价软件,可以实现批量载价,高效复用。

(图片来源—广联达企业价格数据管理服务-工程数据库)

(图片来源—广联达企业造价数据管理服务-价格走势分析)

(图片来源—广联达企业价格数据管理服务-一键收藏和载价应用)

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