楼市政策频出,疫情之下普通人如何买房? 2020-03-18
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专题解读
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楼市;央行金融政策;地方政策;土地政策;公积金;买房

疫情爆发后,全国14亿人一起“月子”。口罩和房子,成为我们刚需中的战斗机。没有口罩,可以选择不出门,但是房子非常小,一家人24小时,吃喝拉撒都挤在一起你难不难受?出租房,房东说你暂时别回来,你的心情如何?换工作,需要找新的房子住,中介告诉你抱歉现在房源小区不让带看,你会不会着急?而面对隔三差五发布的各种支持政策,会不会觉得眼花缭乱,该如何读懂这些政策对咱们普通人的影响?对有买房需求的人来说,应该注意哪些方面呢?

本将对最近发布的金融政策、地方政策做归纳总结,揭开这些政策的面纱,让普通人不再是雾里看花,文后还有常规买房和疫情期间买房的建议哦。欢迎阅读收藏转发!

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直接上干货!

新冠疫情的爆发,在一定程度上是对各行各业产生了冲击,房地产也不例外。为应对疫情的影响,中央和地方出台了一系列政策,以保障楼市平稳运行。

总的来说,出台的政策分为两部分,一是中央在政策方面。中央强化金融支持,加大货币信贷支持力度,降息如期而至。并强调“房住不炒”定位不变,不将房地产作为短期刺激经济的手段。二是各地因地制宜,发布的地方政策。各地因城施策,在供给侧和需求侧密集出台房地产行业扶持政策,以提振市场信心。

首先,来看中央对于楼市的态度。

目前中央对于楼市的态度强调“房住不炒”定位不变,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2月16日,财政部部长刘昆发表文章指出,坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城乡老旧小区改造等工作,推动完善基本住房保障体系。

2月17日,国家统计局强调“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2月19日开始,央行已经重提4次“不以房地产作为重要经济手段”和“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”;2月22日,发声的还加上了银保监会和财政部,算是集齐了货币政策部门、财政政策部门、资金监管部门。

3月16日,国务院新闻办公室举行新闻发布会。国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇表示:“房住不炒”的定位没有改变,不把房地产作为短期刺激政策,这一点很明确。中国投资领域和空间非常大,下一步既要扩大有效投资,也要努力推动消费提质扩容,着重在促进消费和扩大投资的结合点上发力,使经济运行保持总体平稳。

基于以上中央对楼市的基本态度和定位,央行和各地方相继发布政策,积极支持楼市稳定发展。

 

其次具体来看,中央金融政策和地方政策

一、央行宣布降准!释放5500亿资金

中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。


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核心作用:定向降准支持实体经济发展

此次定向降准释放长期资金5500亿元其中对达到普惠金融定向降准考核标准的银行释放长期资金4000亿元,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点释放长期资金1500亿元。此次定向降准释放长期资金有效增加银行支持实体经济的稳定资金来源,每年还可直接降低相关银行付息成本约85亿元,通过银行传导有利于促进降低小微、民营企业贷款实际利率,直接支持实体经济。此次定向降准兼顾主动推动和事后激励,用市场化改革办法疏通货币政策传导,有利于激发市场主体活力,进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用,支持实体经济发展。

从历史上看,降准对房地产行业都是利好。一方面能够缓解房企的资金压力,另一方面对于购房者来说,可能获得更多的信贷优惠。降准对于疫情下的房地产市场维持平稳有很大作用。

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此外,已有超50个省市也陆续颁布了涉房新政,内容主要集中在降低保证金、延期出让金缴纳、降低预售门槛、调整预售资金监管、房契税补贴、公积金支持等。以下是本文选取的部分有代表性的地区相关政策汇集及分析。主要集中在土地政策调整、购房优惠政策以及土地放量价质均优三方面。

二、组合拳:地方政策频出

受新冠肺炎疫情影响,房地产行业面临着开复工推迟、销售交易量顿减等压力。对此,一些省份和城市相继发布新政并推出多宗优质地块,在“房住不炒”的总基调下,分别从供给端和需求端同步发力,维持房地产市场健康平稳发展。对地方政策归纳,有以下3方面:

1、第一大亮点:调整当地土地政策

核心作用:保障市场稳定

纵观各地出台的房地产相关政策,为了稳定市场而适当调整的土地政策成为一大亮点,主要包括改善土地供应和利用政策,土地出让环节可延迟签订合同、顺延土地出让金等。业内专家表示,土地政策的调整,可以缓解企业由于疫情影响造成的资金困境,保证土地市场稳定。

具体地区政策表现:

1)北京市规划自然资源委相关负责人表示,2020年度土地供应计划将坚决落实应对疫情影响、稳定经济运行等有关重大工作要求,保障土地市场平稳供应。住宅用地供应计划方面,今年北京落实中央经济工作会议要求,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,落实“一城一策”房地产市场健康发展长效机制,全力推进全市住宅用地供应。根据最新发布实施的北京市2020年度建设用地供应计划,今年北京土地供应总量3710公顷,与去年基本持平,其中住宅用地供应1000公顷。同时,坚持租购并举,完善住房市场体系和住房保障体系,住宅供地首次分类为产权类住宅用地和租赁类住宅用地。

2)上海市规划和自然资源局印发了关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策的通知,明确采取调整土地价款缴付方式和期限、顺延开竣工和投达产履约时间等举措消除疫情对合同履约的影响。未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付,疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限,交地时间相应顺延。土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求根据疫情自动顺延,可在疫情解除后通过签订补充出让合同调整履约时间,也可以在竣工验收时直接按顺延后的履约时间予以核验。

3)江西省南昌市规定,对已签订出让合同的宗地,按约定在2020年1月24日(含)后缴纳土地出让金的,受让人可向自然资源部门申请延期缴纳,可延期至疫情结束后3个月内缴清。出让土地的竞买保证金比例全部调整为20%。疫情期间,暂不开展土地出让合同履约巡查,受疫情影响未能按期交地、动工、竣工的,疫情期间不计入违约期。

4)江苏省无锡市采取了延期交纳税款、减免房产税和土地增值税等20条政策措施为企业降本增效。已挂牌成交地块,因疫情影响无法按期签订成交确认书或出让合同的,竞得人可申请延期签订,最迟可于无锡市疫情防控一级响应措施解除后5个工作日内签订。无法现场交付土地和按期缴纳出让金的,企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金,最迟可于无锡市疫情防控一级响应措施解除后5个工作日内办理。

5)江苏省苏州市自然资源和规划局对延长土地出让金缴纳时限等问题作出了说明。在苏州市疫情防控一级响应期间挂牌出让的经营性用地,第二期出让金缴纳时间可在原规定缴纳时间基础上顺延,交地时间相应顺延,顺延天数为地块成交之日(不含成交当日)到苏州市疫情防控一级响应解除之日(含解除当日)的天数。同时,调整超过市场指导价报价规则。住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

6)河南省鹤壁市明确,疫情防控期间新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订起一个月内缴纳土地出让价款的50%,余款可申请延期缴纳,最长不超过1年。

2、第二大亮点:购房优惠政策

核心作用:提振市场信心

为了稳定房地产市场,各地相继推出了一系列购房优惠政策,除了购房补贴外,更多的是通过提高贷款额度、降低首套房首付比例、放开二套房贷款政策等方式来支持刚性和改善性购房需求。

1)湖南省衡阳市明确,对购买新建商品房(含住宅和非住宅,非住宅不含车位、车库、杂物间)和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴,所缴契税税率为1.5%的,由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴;所缴契税税率为2%以上(含2%)的,由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴。新建商品房项目地下车位首次出售的,由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴。

2)湖北省武汉市加大了参加疫情防控医护人员及工作人员住房保障力度。如武汉市对参加疫情防控医护人员、工作人员在一定期限内提供住房公积金使用倾斜政策;购买自住房贷款的,参照市高层次领军人才的支持政策,提高可贷额度,降低缴存时限要求;支援武汉防疫工作的外地医护人员,在汉购房申请异地公积金贷款时,不受户籍限制。

3)江西省抚州市提出阶段性提高公积金贷款额度至60万元、购买新建普通商品住宅给予150元/平方米购房补贴等激活市场需求的政策。

4)广东省东莞市调整了住房公积金贷款政策,包括新增商转公贷款顺位抵押方式、新增可贷额度上浮情形、贷款最长年限统一设定为30年等。

不少省市发布的房地产支持政策也不乏金融支持的相关内容,例如:贷款还款可延期、银行不得盲目抽贷,支持发债等。海南省海口市要求,各银行要对市重点项目应贷尽贷,按照“一企一策”做好金融服务,根据项目进度及时拨付资金。无锡市要求银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷。

需要注意的是,虽然多地持续出台了利好房地产的政策,但政策基调仍在“房住不炒”的大框架中。2月19日央行发布的《2019年第四季度中国货币执行报告》在谈及下一阶段的主要政策思路时,强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。该报告提出,要按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不得将房地产作为短期刺激经济的手段。

3、土地放量价质均优

核心作用:促进市场复苏

为了全力支持企业复工复产,全力保障后续建设项目落地,自然资源系统合理把控供地节奏,推出足量优质土地,积极满足市场需求。

进入2月以来,之前受疫情影响严重的土地市场呈现了逐渐复苏的趋势。以北京、上海为代表的土地市场吸引了一批央企、国企以及地方性优势企业。据北京市规划和自然资源委员会官网显示,截至2月25日,北京市已成功出让了18宗地块。其中,2月北京市出让了12宗地块,较1月有了明显提升。从招拍挂结果看,居住用地居多。例如:2月14日,昌平区东小口镇HC-022、HC-027限竞房地块,面积约为6.8万平方米。2月18日,大兴区采育镇一宗面积约2.04万平方米的居住用地,由两家房地产开发有限公司联合体收入囊中。

据统计,2月份上海市共出让17宗地块,总建筑面积223.2万立方米,成交楼面均价19679元/平方米。其中,2月20日整体出让的28幅徐汇地块因其体量庞大、位置好最为引人瞩目。此次出让土地总开发体量达到180万平方米,占地面积超过32万平方米,成交楼面单价为每平方米2.86万元。上海市规划和自然资源局公布的信息显示,此次出让的地块不仅坐拥黄浦江岸线,而且周边聚集了诸多文创产业和高端社区,将和既有产业形成互动关联,助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。业内人士表示,这一批重量级地块出让,有助于土地市场快速回归正常节奏。从近期上海土地市场成交结果来看,所有出让的土地几乎都以底价成交,成交楼面价普遍处于低点,可以说量价均优。

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据深圳市规划和自然资源局相关负责人介绍,疫情期间,深圳市坚持做好房地产市场调控工作,进一步加大居住用地供应力度,优化土地供给结构,积极主动作为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。3月3日,深圳市出让成交的3宗可售人才住房用地面积共计约6.71万平方米,采用“限地价、限售价,竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积”的办法以挂牌方式出让,吸引了19家实力雄厚的房地产企业参与竞拍。除可售的人才住房外,项目建成后竞得人须无偿移交政府61000平方米只租不售的人才住房。与此同时,深圳市还推出了一些区位较好的稀缺地块助力产业发展。例如:2月19日,深圳市土地房产交易中心以起拍价成功出让了南山区粤海街道2宗商业办公地块的使用权。两宗地块位于南山区粤海街道,这里集聚了大量高新技术产业,包括人工智能、大数据、云服务、量子通信、生物医药、新材料等,可谓“寸土寸金”。

此外,长沙、杭州、温州等地土地市场供应也开始升温。2月25日至28日,长沙全市六区一县挂牌经营性用地共计11宗,宗地面积54.6万立方米,规划建筑面积达186.22万立方米。3月4日,杭州集中挂牌8 宗地块30 万平方米,总建筑面积约30 万平方米,其中有3 宗地块规划为住宅(设配套公建)用地。3 月份,温州市土地市场微调,挂牌12 宗经营性用地总面积860 亩,将新建119.7 万平方米商品房。其中,市区推出了5 宗地块,前4 宗为城镇住宅用地,后1 宗为医疗卫生兼容社会福利设施用地。

中国指数研究院分析指出,疫情过后,重点一二线城市因较好的基础设施和医疗卫生条件将更受青睐。其中,尤以京津冀、长三角、粤港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及辐射的热点城市投资吸引力较强。

关于如何加大疫情结束后土地供应的问题,自然资源部已做了相关部署。目前自然资源部已报请国务院同意,今年开始改革土地计划管理方式,不再采取因素法分解指标,实行土地要素支撑跟着项目走,总量指标完全可以满足需求。同时,要求各地积极对接建设项目储备,做实做深项目前期工作,并继续加大力度盘活批而未供土地和闲置土地。各地要按照住宅用地公告供应量和住宅用地完成交易量双口径统计的要求,准确反映政府土地供应和市场供需关系,合理增加住宅用地公告供应量。

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专家观点:

疫情期间出台的七成政策针对企业端出台,是救企而非救市。面对新的环境,2020年楼市调控政策整体将在现有政策基础上有所宽松。疫情对楼市在短期上冲击明显,但房地产行业全年发展的经济基本面仍有保证。整个经济乐观估计第二季度企稳。

三、疫情期间楼市,给予普通人的建议:

4大核心要素,不变应万变:

1、购房回归中心地段
地段是参考房子的重要标准,市中心一套破房子也抵得过郊区的大平层,所以这类房也是值得购入的,越靠近城市中心的房子,那么未来更容易保值增值,升值空间也比较大。对于那些小城市来说也同样如此,未来会更抗跌一些。

2、购房做好长持房产的打算
经过一系列的调控之后,短时间内让房子变现已经不太可能,如果你购房还是抱着投资的心态,那么就要做好心理准备,可能房子会拿在手中5~8年,这个时候要做好相关的成本计算,以此来综合考量长持是否划算,短期的房价跌幅也比较难发现。

3、提前进行资产分配当下对于房产税的呼声比较大,如果手中的房子比较多,在短时间内无法出手的话,那么就要及时替换掉那些流动性差的房子,并选择合适的机会购入那些流动性大、潜力大的房产,同时还可以做点别的投资,以此来减轻还贷压力,避免出现“以贷养贷”的情况。

4、学区房成为未来楼市中的硬通货
  房子之所以这么多人争抢,大家更喜欢大城市的房子,最主要就是背后所占据的资源,如果房子靠近好学校,那么这样的房子数量比较稀缺,在物以稀为贵的情况下,这类房是比较抢手的,不管楼市行情好坏,这类房都不至于让自己亏,能帮你降低一定的购房风险,防止被套牢。

八大建议:助力疫情期间选房

针对当前疫情下的目前的政策走向和市场趋势,如果最近关注楼市的话,普通人还可以参考以下建议。

1、市场会逐步恢复,房价可能会稍降然后出现拐点,毕竟刺激楼市信号一直在发出,还得结合经济情况看。

2、疫情对楼市一定有重大改变:开发商优惠和策略变化、用户购房观念改变,但长期来看大市场环境变化不大。

3、如果城市出台降低首套或二套房的首付政策,可以考虑入手。

4、开发商打折抛盘,不要只看价格,真正有价值的楼盘开发商不会轻易大降,高性价比楼盘目前有优惠可以考虑入手。尽量选择保价和可退服务的平台,即使买贵了,也可赔付差价不吃亏。

5、尽量选择大开发商,小开发商由于资金回笼可能会出现烂尾楼情况;偏远小区,没有好物业,没有周边配套的也请谨慎购买。

6、三四线城市疫情期间压力较大,政府出台政策救市可以起到一定回温作用,短期内大概率还会有回落,后续可能还会有政策红利,可以先看看情况,如果要上车建议选择周边有价值的城市和地段。

7、疫情期间或结束后可重点关注一二线城市,留着首套资格,或许是上车的好时机。

8、可在线上率先了解情况,关注房源未雨绸缪。

楼市的行情经常会变换,但是配套好、地段好、环境好的房子永远是楼市中的“香饽饽”,也会引发不少人的争抢,尤其是处于当下的高位横盘期,虽然未来房价肯定会逐步回归理性,但是近两年发展并不明朗,那么之前闭眼买房挣钱的时代将过去,买错房的代价会比较高,所以这个时候要多对比。尤其是疫情期间,这个特殊时期,更应该根据自身的情况来进行判断,避免被楼市套牢。即便是刚需,最近也要谨慎行事。

疫情虽然还在全世界蔓延,但是在我国,目前已经进入了后疫情时代,确诊病例再创新低,复工逐渐恢复正常,房地产行业也逐渐恢复活力。被延后的购买需求,预计将在2季度反弹。到时候,口罩可能只是常备品,而改善住房需求,或可成为新的经济增长点。毕竟,经历过这一次疫情,渴望更大更舒适的“月子房”,的确是很多人的梦想。